Die Untervermietung von Appartments oder Zimmern zur kurzzeitigen Überlassung an Touristen, Cityhopper, Geschäftsleute oder Ähnliches ist aus rechtlicher Perspektive sehr vielschichtig. Die kurzzeitige Vermietung über Online-Portale steht daher inzwischen im Fokus nicht nur von Eigentümern und Wohnungseigentümergemeinschaften, sondern auch von Finanzbehörden und städtischen Behörden. Welche Risiken - aber auch Möglichkeiten - ergeben sich daher für Vermieter und Eigentümergemeinschaften?

1.         Kündigung des Mietverhältnisses

Eine Vermietung zur kurzzeitigen Überlassung von Wohnungen oder Zimmern durch den Mieter ist regelmäßig illegal und berechtigt den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses. Der Vermieter erhält hierdurch die Möglichkeit den Mietraum wieder legalen Zwecken zuzuführen, ggf. Mietpreise anzupassen, lang geplante Modernisierungsarbeiten durchzuführen etc. Daher lohnt es sich für Vermieter durchaus zum Beispiel bei Verträgen mit Mietpreisbindung oder aber bei einer Boykothaltung des Mieters in Bezug auf Modernisierungsarbeiten ein Auge auf Vermietungsplatformen wie AirBnB, Wimdu etc. zu werfen.

Selbst wenn der Vermieter dem Mieter im Mietvertrag eine generelle Erlaubnis zur Untervermietung erteilt haben sollte, bezieht sich eine solche nicht auf eine kurzzeitige Vermietung für Tage oder Wochen. Der 8. Senat des Bundesgerichtshofes hatte insoweit bereits im Jahr 2014 entschieden, dass eine Untervermietung von Wohnraum gewöhnlich in der Weise stattfindet, dass der Mieter die Wohnung oder auch einen Teil hiervon einem Dritten auf unbestimmte Zeit oder aber für einen nach Monaten oder Jahren befristeten Zeitraum überlässt und somit ein Untermietverhältnis auf gewisse Dauer besteht. Eine Überlassung der Wohnung an Touristen und Cityhopper unterscheidet sich hiervon und ist daher von einer generellen Erlaubnis zur Untervermietung nicht umfasst.

Das Hauptproblem für den Vermieter besteht hier aber noch insoweit, dass er aufgrund der Daten auf den Onlineportalen nicht zwingend herauslesen kann, ob seine Wohnung illegalen Untervermietungszwecken zugeführt wurde. Hier können aber Detekteien bei der Aufklärung helfen.

2.         Verbot durch Eigentümergemeinschaft  

In Bezug auf die Wohnungseigentümergemeinschaft gibt es zahlreiche Urteile verschiedener Amtsgerichte, welche eine Vermietung an Touristen, Gäste etc. für eine kurze Zeit als sich innerhalb der Grenzen einer Wohnnutzung und somit innerhalb der Vorgaben der meisten Teilungserklärungen, befindet. Diese Urteile stützen sich regelmäßig auf eine Entscheidung des 3. Senats des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2010, der damals urteilte, dass die Nutzung einer Wohnung selbst bei der Vermietung einer Eigentumswohnung an laufend wechselnde Ferien- oder sonstige Gäste nicht gewerblich sei und die Wohnung den Gästen als Unterkunft und somit zu Wohnzwecken diene.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann dementsprechend einen Wohnungseigentümer nur dann zur Unterlassung einer solchen Vermietung verpflichten, wenn die Teilungserklärung eine kurzzeitige Vermietung ausdrücklich verbietet oder aber eine Öffnungsklausel enthält, nach der der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Beschlusskompetenz in einem solchen Fall mit anderem als einstimmigen Quorum einschließt, da der betroffene Wohnungseigentümer einem entsprechenden Beschluss nicht zustimmen wird.

Darüber hinaus ist eine Verbot einer kurzzeitigen Vermietung nur in konkreten Fällen möglich, z.B. bei ständigen Ruhestörungen durch die Kurzzeitmieter. Es müssen konkrete Fälle vorligen, eine bloße Befürchtung ist nicht ausreichend.

3.         Zweckentfremdung

Obige Rechtsprechung der Zivilgerichte was eine Wohnungsnutzung ist, steht damit die Argumentation der Verwaltungsgerichte zum Thema Zweckentfremdung von Wohnraum entgegen.

Das Verwaltungsgericht Berlin hat am 10.05.2017 entschieden, dass eine Vermietung von Wohnraum an Flüchtlinge, soweit der Mietzins vom Jobcenter oder dem Amt für Soziales auf Tagebasis berechnet und bezahlt wird, eine gewerbliche Nutzung und eine Zweckentfremdung von Wohnraum darstellt, die genehmigungspflichtig ist. Eine Vermietung auf gewisse (wenn auch kurze) Dauer, wie vom Hauptmieter vorgetragen, ist das Gericht entgegengetreten, vorgelegte Mietverträge wurden aufgrund von Widersprüchlichkeiten als Scheingeschäfte für nichtig betrachtet. Besonderheit in diesem Fall war jedoch, dass der Hauptmieter eine Gesellschaft war, deren Zweck die Vermietung von Wohnraum war und mithin ohne Zweifel ein Gewerbe bestand.

Dieses Urteil ist allerdings auf Vermietungen über Online-Plattformen wohl nur eingeschränkt übertragbar. Eine Ausnahme besteht z.B., wenn der Mieter die Wohnung auch zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken mitbenutzt und die Wohnungsnutzung überwiegt.

4.         Finanzbehörden

Einige Finanzbehörden haben inzwischen auch Mitarbeiter gezielt auf die entsprechenden Online-Plattformen angesetzt, um zu untersuchen, ob der Gewinn aus der Zimmer- bzw. Wohnungsvermietung bei der Einkommenssteur auch korrekt angegeben wurden. Zwar betreibt nicht jeder, der seine Wohnung oder ein Zimmer über die Online-Plattformen vermietet ein Gewerbe und ist zur Zahlung von Gewerbesteuern oder Ausweisung von Umsatzsteuer verpflichtet, jeder ist aber zur Angabe eines möglichen Gewinns aus der Vermietung in seiner Einkommenssteuer verpflichtet. Gerade bei wiederholter kurzfristiger Vermietung kann aber die Schwelle von der privaten Vermietung hin zur gewerblichen Vermietung schnell überschritten werden, insbesondere wenn auch noch Zusatzleistungen wie Reinigungsarbeiten und Frühstück angeboten werden.

Neben der Einkommenssteuer ist auch auf die Abführung von Bettensteuer zu achten. Das Verwaltungsgericht Freiburg hatte am 05.04.2017 entschieden, dass Online-Plattformen den städtischen Behörden auskunftspflichtig in Bezug auf die Daten der Vermieter sind, damit die städtischen Behörden die Abführung der Übernachtungssteuern überprüfen bzw. ggf. diese gegen die Vermieter festsetzen können.

Ansprechpartner: Vanessa Lichter, Rechtsanwältin, This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.